Записки строителя (findeler) wrote,
Записки строителя
findeler

Category:

Финансовый анализ, или с чего начинается стройка?

В общем-то, любой человек, задумываясь о постройке дома, проводит что-то похожее на финансовый анализ. Иначе говоря, он подсчитывает- хватит ли ему денег построить дом именно так, как мечталось… И делает это, скорее всего, неправильно. Почему?

Основная причина – люди не имеют опыта проведения финансового анализа строительства. Сколько и что реально стоит они, как бы им не казалось обратное, не знают, и узнать, в общем-то, не у кого.

Чтобы правильно и корректно провести финансовый анализ, нужно правильно понимать распределение затрат при строительстве дома.

Вот что имеется ввиду: если взять за 100% затраты на полностью построенный дом с отделкой (остается только внести Ваше любимое кресло, повесить телевизор и начать жить), то распределение затрат будет выглядеть следующим образом:


  • - строительство коробки, т.е. возведение фундамента, перекрытия,  крыши, стен без окон, дверей и коммуникаций будет составлять 30- 40%  от суммы затрат на все строительство;

  • - окна, двери- будут составлять, примерно,  5- 10% от суммы общих затрат;

  • - коммуникации с соответсвующим оборудованием (внутренние, наружные, за исключением наружнего газового подведения) будут составлять около 30% от общих затрат;

  • - и, наконец, оставшиеся 30% средств уйдет на отделочные работы и материалы для них.

  • Будет оптимальным, если при вычислении общей суммы затрат, будет сделан резервный запас, примерно, процентов 10%. Так сказать- мало ли что.

Следующий вопрос- как понять, сколько все это будет стоить в рублях, а не в процентах. Для этого существует один универсальный и достаточно точный способ. Нужно обратиться в три-четыре компании, которые занимаются строительством домов “под ключ” в Вашем регионе и узнать среднюю стоимость этого строительства за квадратный метр. Очень важно, чтобы “под ключ” включало в себя всё и за рамками не оставалось каких-либо скрытых работ. Полученная сумма будет являться 100% затрат на строительство.

Для примера, в Рязани цена строительства 1 кв. метра составляет 18-21 тыс. рублей. Исходя из этой суммы, можно рассчитать отдельно и стоимость коробки, и проведение коммуникаций, и всего остального. То есть, на нашем примере, строительсво коробки обойдется, примерно, в 7-8 тыс. рублей, окна и двери обойдутся в 1-2 тыс рублей. за кв. метр, проведение коммуникаций- 3-4 тыс. рублей, отделка- 5 тыс. рублей за кв. метр.

Пожалуй, самой частой ошибкой при проведении финансового анализа, является недооценка статей затрат. Когда специалистами говорится, что коробка- это даже не половина стоимости общих затрат, большинство людей это подвергает сомнению,  мол, чего там осталось? Это “чего там осталось” приводит к тому, что стройка затягивается на 5…6…7 долгих лет.

Возьмем довольно распространенную ситуацию:  в целях строительства продается квартира. На 70% от вырученных денег возводится коробка, остальные 30% планируется потратить на все остальное. Что в итоге? Деньги потрачены и, вдруг, обнаруживается нехватка миллиона, а то и намного больше рублей. Быстро взять такую сумму, как правило, негде, отсюда – долгострой, необходимость переезда в недострой и прочие неприятности.

Последний немаловажный момент. Необходимо знать, что разность в стоимости между самыми дорогими и самыми дешевыми материалами может достигать,примерно, 40%. То есть, формально говоря, стоимость строительства может быть  на 20% ниже , и может, наоборот, быть на 20% выше за счет более престижных или более качественных материалов. Кроме того, из этого можно сделать еще один полезный вывод: все, что выходит по стоимости за эти рамки вниз, строго говоря, не будет являться жильем для постоянного проживания, а, значит, будет находиться в более дешевом сегменте сезонного жилья, вполне возможно, и вовсе представлять собой халтуру. Соответсвенно, все, что выходит дороже 20% от средней стоимости, будет являться необоснованным завышением цен строителями, либо- уходом в сегмент VIP-жилья, в котором используются специфические, гораздо более дорогие решения.

Tags: Как правильно построить дом
Subscribe

  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

  • 0 comments